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经常有朋友问房屋出租及房屋出售的涉税问题，先将房屋出租的涉税问题，房屋出售的涉税问题我后续会安排合适的时间跟你们要好好聊聊。当然如果怕我忘了，你们可以在 留言中提醒我一下。 接下来涛哥带着你们一起进入正题吧！

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企业房屋出租的税务处理

（一）增值税

1.适用税率9%（一般纳税人）/征收率5%（简易计税或者小规模）。

2.一般纳税人简易计税

（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。其中取得的不动产时间判断：——以直接购买、接受捐赠、接受投资入股或抵债方式取得，以不动产权属变更的当天为取得的时间。——纳税人出租或转让自建不动产，以建筑工程许可证注明的开工日期为不动产取得的时间，无建筑工程施工许可证的，按合同注明的开工日期为不动产取得的时间。

（2）关于转租不动产如何纳税的问题，总局明确按照纳税人出租不动产来确定。一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

3.预缴增值税

（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×5%

（2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。应预缴税款=含税销售额÷（1+9%）×3%

（3）小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×5%

（4）个体工商户出租住房（适用简易计税），按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%

（5）按照现行规定应当预缴增值税税款的小规模纳税人，凡在预缴地实现的月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元）的，当期无需预缴税款。

（6）纳税人出租不动产，按规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管税务机关核定的纳税期限预缴税款。

（7）向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

4.发票开具

出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。

5.纳税义务发生时间

（1）纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（2）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

（二）企业所得税

1.《企业所得税法实施条例》第十九条：租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

2.《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

3.《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）：企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

（三）房产税

1.房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。房产税按年征收、分期缴纳。

2.《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定：房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

3.《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

（四）印花税

1.财产租赁合同，按照租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花。

2.对与高校学生签订的高校学生公寓租赁合同、公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税

3.房屋租赁合同一经签订，印花税就要全额缴纳，比如公司签订10年的房租合同，合同约定10年的租金，则应一次性缴纳10年租金金额的全部印花税。

4.2019年1月1日至2021年12月31日：小规模纳税人50%减征印花税。（财税〔2019〕13号）

5.房屋合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。

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企业房屋出租的账务处理

1.由自用房地产或存货转入投资性房地产（成本模式）时：

借：投资性房地产（转换时原账面余额）累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备贷：固定资产、无形资产或开发产品投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备

【补充1】在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：（1）投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。比如原来出租的房地产现改为自用房地产；（2）房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产；（3）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；（4）自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地；（5）房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。

【补充2】由投资性房地产转为自用房地产或存货时：借：固定资产、无形资产（转换时原账面余额）或开发产品（转换时原账面价值）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备

2.一次性收到房屋租金

借：银行存款贷：预收账款/合同负债（执行收入新准则，下同）应交税费-应交增值税（销项税额）/应交税费-简易计税

3.如果房屋所在地与机构所在地不在同一县市，需在房屋所在地预缴增值税

借：应交税费-预交增值税/应交税费-简易计税贷：银行存款

按出租期间分期结转收入借：预收账款/合同负债贷：主营业务收入（以房屋出租为主业，下同）/其他业务收入

4.如果房屋所在地与机构所在地在同一县市，直接就不动产出租进行纳税申报

借：预收账款/合同负债贷：应交税费-应交增值税（销项税额）/应交税费-简易计税

按出租期间分期结转收入借：预收账款/合同负债贷：主营业务收入/其他业务收入

5.不是一次性预收租金按合同约定收取租金

（1）先收租金收取租金借：银行存款贷：预收账款/合同负债（执行收入新准则，下同）应交税费-应交增值税（销项税额）/应交税费-简易计税按出租期间分期结转收入借：预收账款/合同负债贷：主营业务收入（以房屋出租为主业，下同）/其他业务收入

（2）后收租金（如每半年收取一次租金）按出租期间分期结转收入借：应收账款贷：主营业务收入（以房屋出租为主业，下同）/其他业务收入应交税费——待转销项税额收到租金或者合同约定收租金日期借：应交税费——待转销项税额贷：应交税费-应交增值税（销项税额）/应交税费-简易计税收到租金借：银行存款贷：应收账款

6.按出租期间分期结转成本（公允价值模式不计提）借：主营业务成本/其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧

【附公允价值模式】（1）期末公允价值大于账面价值时借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益（2）期末公允价值小于账面价值时借：公允价值变动损益贷：投资性房地产——公允价值变动

7.房产税会计分录（计提+缴纳）

（1）企业按照税法规定计算应交房产税的账务处理：借：税金及附加贷：应交税费——应交房产税

（2）企业缴纳当期应交房产税的账务处理：借：应交税费——应交房产税贷：银行存款

8.印花税会计分录（计提+缴纳）

（1）企业按照税法规定计算应交印花税的账务处理：借：税金及附加贷：应交税费——应交印花税

（2）企业缴纳当期应交印花税的账务处理：借：应交税费——应交印花税贷：银行存款

9.城建税及附加会计分录（计提+缴纳）

（1）企业按照税法规定计算应交城建税及附加的账务处理：借：税金及附加贷：应交税费——应交城建税及附加

（2）企业缴纳当期应交城建税及附加的账务处理：借：应交税费——应交城建税及附加贷：银行存款

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个人房屋出租的税务处理

我以案例的形式开给你们讲讲个人房屋出租的涉税问题。 一、个人出租非居住房涉税问题案例一： 王大爷是北京四合院的一个老住户了，世世代代都在四合院居住，2020年9月1日出租其名下的一套商铺（非住房）给 北京**信息技术公司 ，月租金含税价9.9万元， 一次性收取1年租金118.8万元。 北京**信息技术公司要求王大爷提供增值税发票。 王大爷是个退休的工人，自然不知道如何取得发票，如果开发票给对方，是不是自己还要另外掏钱出去 （也就是缴纳出去的税款） ？ 一起看下，王大爷该如何操作了。 个人出租不动产，可向税务机关申请代开发票，所以王大爷可以去不动产所在地的主管税务机关申请代开发票（可以代开专票）。 1、如果承租方公司并没有要求提供的发票类型，王大爷可以选择代开普票（1）增值税由于自然人出租房屋，不管是住房还是非住房，采取一次性收取租金形式取得出租房屋的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。（注意：2021年4月1日-2022年12月31日，为15万）所以王大爷的平均月租金收入是9.9万元<15万元，代开普票可以免征增值税，开出的发票是免税增值税普票，税率栏是***，同时又满足了对方的发票需求。 （2）城建税、教育费附加、地方教育费附加，以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，王大爷的出租非住房，免征增值税，这些也免征了。 （3）房产税房产税实行按年计算，分期缴纳。 出租非居住的房产，房产税税率为12%,缴纳金额=118.8×12%×50%=7.13万元， 自2022年1月1日至2024年12月31日，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。根据财税〔2016〕43号文第五条：免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得收入不扣减增值税额）（4）城镇土地使用税城镇土地使用税=每平方米土地年税额×占地面积×50%（减半征收） （5）印花税王大爷和北京**信息技术公司，需要就签订的房租租赁合同金额，按照“财产租赁合同”各自分别缴纳印花税，计算公式=118.8万元×1‰×50%（减半征收）=594元 提醒：房屋租赁合同一经签订，印花税就要全额缴纳，比如公司签订10年的房租合同，合同约定10年的租金，则应一次性缴纳10年租金金额的全部印花税。 （6）个税个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。（对个人按市场价格出租住房取得的所得，暂减按10%税率征收个税） 每次（月）收入不超过4000元，减除费用800元，应纳个人所得税=（不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费用-800元）×税率 每次（月）收入4000元以上，减除20%的费用，其余为应纳税所得额，应纳个人所得税=（不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费用）×（1-20%）×税率 提示：城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、印花税、城镇土地使用税，统称准予扣除的相关税费，不含增值税。 王大爷应缴纳的个税=（118.8-7.13-594/10000-城镇土地使用税）*（1-20%）*20% 以上都是王大爷出租非住房缴纳税款的情况，我们看看李大爷出租自家住房开具普通发票需要缴纳哪些税款？ 2、如果承租方要求王大爷开具专用发票，需要缴纳多少增值税？提醒：承租方为自然人的，不得开具增值税专用发票。 其中，增值税的计算缴纳公式如下 个人出租住房：应纳税款＝含税销售额÷〔1+5%）×1.5%出租非住房：应纳税款＝含税销售额÷〔1+5%）×5%因此，王大爷出租自家的商铺，属于个人出租非住房，由于代开专票是不免增值税的，按5%的征收率应缴增值税税额=118.8÷(1+5%)×5%=5.66万元。 其他税种这里就不一一介绍了，可以参照普票计算方式，并注意增值税是否对税费计算有影响。 二、个人出租住房涉税问题案例2: 李大爷在市区 出租个人住房，收取月租金 6000元（一次性收取），到当地税务机关申请代开了增值税普通发票，那么实际应缴纳税分别是： 1、增值税=0，月租金不含税收入=6000÷（1+5%）=5714.29,小于15万元，免征增值税。 2、城建税、教育费附加、地方教育费附加以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，增值税免征，这些也免征。 3、个人出租住房，房产税税率为4%，房产税=6000×4%×50%=120（元） （根据财税〔2016〕43号文第五条：免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得收入不扣减增值税额） 4、财税[2008]24号规定对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。 个人所得税=（6000-120）×（1-20%）×10%=470.4（元） 对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。以上关于企业出租房屋和个人出租房屋的涉税及账务处理问题我基本说完了，大家get到了吗？有不明白的文章底部留言。

来源：财税早知道，小陈税务08。

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